유진투자증권 커뮤니티

일본 버블 역사를 통해 본 한국 부동산(09.12.18)..................다음 부동산 블랙잭 2010/06/08 20:31

시장형님동생

시류에 편승하지 않는 글 쓰는게 쉬운건 아니쥐...

고은말 쓰니까 범생이 된것 같아서.....금일은 평소대로 쓸게.

몇몇 양아치들 주동으로 부동산 폭락론이 지껄여지고 있는 것을 보다보니 좀 웃겨…

마치 일본 부동산 버블시대의 극점을 보는 것 같거든…아이러니 하지?

끝없이 폭등할 것처럼 지껄여지던 것과 그 때의 모습과 가격방향만 다르지 똑 같거든…

양아치들에 대해선 그 종류별로 지난 게시물에서 설명하바 있으니 생략할께.

요설에 불과한 현 폭락론에 똥인지 된장인지도 모르고 손뼉치며 박수치고 있는 찌질이는 세종류 밖에 없어.

첫째, 2007년 상반기 이후 3년간 주구장창 하락하다 작년 리먼 사태 후 글로벌 금융경색 위기 시 급락과

당도한 첫바닥 시점에도 쩐이 없던 저소득층, 둘째 지난 여름 반등 시 작년 말부터 가슴 조이다

저가에 털려버린 전 소유자, 그리고 부동산 구입을 앞둔 대기 수요자가 이들이지.

졸라 급한 매물은 일차적으로 지난 가을까지 상당량 소화된 셈이니까 보유자들도 게시판보며

씩씩 거릴 필요는 없어. 지금은 쌍바닥이니까 여기서 털리면 너만 찐따되는거쥐.

측은지심이 하늘과 같은 나인지라 이 찌질이 들 중에 선량한 찌질이들을 위해 양아치들이 겁주며

주로 우려먹는 일본 버블 붕괴의 역사에 대해 간단하게 설명해 줄까해. 나도 졸라 바쁜 놈이니까 간단 명료하게

기재하니까 빠진게 있거든 불만불평 쥐,？하지말고 니가 공부해 알았쥐? 날로 먹듯 공짜 넘 좋아하면

대가,뤼 벗겨지는 것 잊지말구…

일본 버블을 이야기 할 때 늘 전제되는 것이 하나 있지. 한국 경제는 일본 경제를 20년 안팍으로 똑같이 ？아간다.

그래서 시차를 두고 일본과 똑같은 사회 경제적 현상을 갖게 된다는 썰이지. 이 구라는 몇십년 지나면

한국 사람은 일본 말을 모두 쓰게 된다는 것과 똑같은 이야기지. 한마디로 개,소리야! 한국도 모르고

일본은 더더욱 모른다는 무식함의 고백이지. 차이를 알고서도 지껄이는 놈들은 곡학아세하는

사회적 악,질이라고 보는 것이 맞아.

자..이제 일본 버블역사를 설명해 줄께. 번개불에 콩구어먹듯 이해할려면 니케이 지수를 보면돼.

상기 그래프는 일본 주가 즉 니케이 지수야. 1970년도부터 2010년까지의 주가지수야.

1970년부터 버블 절정이던 89년까지 약 15배가 올랐지. 2차 대전 패전국 일본이 이렇게 급격한 성장이

가능했던 것은 일본 내 친미정권의 탄생과 대일 원조, 한국전, 월남전 특수가 가장 큰 배경이 된거지.

한국인 피로 20% 이상 오늘날 일본 놈들 잘살게 도와준 셈이야.

일본 역사적으로 가장 긴 호황이 1965년부터 70년 사이 5년간이었으니까 말이야.

믿기지 않겠지만 일본은 이로 인해 70년대 초반부터 미국 다음의 세계 2위의 경제대국이 되어버렸어.

75년 미국의 국민소득이 1만 5천불 정도였는데 일본이 1만 8천불 하였으니까.

물론 국내 총생산 면에선 미국보다 못했지만 엄청난 성장이지. 당시 국민소득 1위 국가가 2만 3천불의

쥐방울만한 스위스였으니까 일본 놈들이 얼마나 부자가 된건지 감이 오지?

알다시피 70년와 80년대를 걸치면서 2차례의 글로벌 오일쇼크가 발생하지. 일본은 근검절약이 몸에 벤

일본아이들 덕분에 이 위기를 잘 극복했지. 반면 미국은 어땠어? 재정적자와 무역수지 적자의 쌍둥이 적자를

겪으며 곡소리를 내었지. 결국 미국 아이들이 버티지 못하다 1985년 G5개국을 뉴욕 플라자 호텔에 불러

달러 평가절하하는 합의를 하게되지 이 것이 그 유명한 플라자 합의라는 것이야.

졸지에 1달러당 250엔 전후이던 엔달러 환율이 1달러당 120원대로 변해버린 일본은 이때부터

환,장하기 시작하거야. 생각해바 1.200원하던 원화가 1년만에 600원으로 바뀌면 어케되겠어?

한국처럼 무역의존도가 90% 대에 달하는 국가라면 막바루 사망인게쥐. 경쟁력을 잃은 수출업체는

모조리 도산하게 되는거야. 현 한국은 어때? 오희려 원화가치가 900원대가 1.200원대로 졸라 하락했지?

근본 부터가 다른거야. 환율은 한 국가의 모든 경제력을 상징하는 것이거든.

암튼 일본은 이때부터 죽기살기로 수출업체들을 살리기 위해 금융완화 정책을 ？아내게되지.

근데 문제가 꼬이게 되는 것이 시장에 엔고를 극복하기 위해 천문학적인 돈의 유동성이 공급되는데도

산업현장으로 투자되지 않고 주식과 부동산 등으로 자금이 몰려가게 되 버린거야.

상기 그래프에서 보듯 85년부터 니케이 지수가 급등하는 모습을 확인할 수 있지?

한국은 어때? 작년 주가 폭락기에 놀라서 금년 주가 쥐꼬리만큼 오르자 2007,8년도 뒤늦게 가입했던

펀드환매해서 실질금리는 마이너스나 다름없는 예금 통장에 짱 박아 놓고있지?

시중 부동 자금만 졸라 늘었지? 이 돈이 다 나중에 어디로 가게될까나???

돈의 흐름과 환율은 이미 전 게시물에서 설명했지?

그래서 일본 버블이라고 하면 86년 말부터 91년 초까지의 4년간의 기간을 말하는거야.

당시 일본 정부를 필두로 각종 공기업의 민영화 등 시중에 넘쳐나는 돈이 빠른 속도로 회전되기 시작하지.

지방정부조차 천문학적인 지역개발을 마구잡이 식으로 진행하다 보니 부동산을 더더욱 급등하였지.

이로 인해 87년경 도쿄 23구만 팔아도 미국 땅을 모조리 살 수 있는 가격대로 상승하게되.

나는 요즘 폭락론 지껄이는 아이들 보며 웃지만 사실 4대강이다 해안 광역 개발이다해서

한국 돌아가는 꼴보면 이런 모습이 올까 두려워. 암튼 한마디로 부동산의 불패신화가 이때 완전히 고착되지.

그럼에도 어떤 경고음도 나오지 않으며 호황은 지속된다며 일본 전국토를 덮게 되었지.

당시 기업들은 엔고로 순이익과 영업이익은 금감되는 등 이미 밑지는 장사를 하고 있음에도 보유하던

부동산가치를 재평가하면서 기업 자산은 꺼꾸로 급등하는 기현상까지 초래하였지.

지금은 보기 어려워졌지만 일본 거지쇄,끼들조차 집단 기생관광이다 명품 싹쓰리 관광이 다 이때 생긴 모습이야.

나중에 골로 가게되지만 미쓰비시가 미국의 상징이라던 뉴욕 록펠러센터를 초고가 구입에 나서고

소니가 미국의 영혼이라던 영화사 콜롬비아까지 인수해 미국 내 반일감정까지 초래할 정도로

일본 아이들의 씀씀이가 엄청 커졌었지. 일본 내 유동성에 의한 호황이 이어지자 금융권은 여기에 기름을

더 부었지. 담보가액 70 % 정도로 대출해 주던 은행 1 금융권은 100% 넘어 120 %까지도 대출해주게 되.

담보가격이 대출 시점보다 더 급등한다는 전제로 행해진 것이지. 오죽 낙관적으로 시장을 보았으면

50년짜리 부동산 대출상품까지 금융권은 판매하였을까. 결국 이 돈이 재차 주식, 부동산 등에 재투입 되면서

버블은 더욱 커지게 된거지. 시중 개인들의 광분은 극에 달하게 되지. 롤스로이스 자동차의 년간 생산량의

1/3을 일본 내에서만 다 팔아 치울 정도였으니까. 90년 크리스티 경매에서 8.250만불에 낙찰된

반고흐의 가셰박사의 초상이 일본 제지업자 손에 넘어간 이후 14년 동안 2004년의 피카소 그림 경매전까지

전세계 1위 미술품 낙찰가 자리를 고수한 것만 보아도 개인들의 씀씀이가 얼마나 컸었는지 짐작이 갈거야.

즉 버블은 이런 것을 버블이라고 하는거야. 한국에선 시작도 안된 버블을 가지고 게시판 양아치

쇄,끼들이 찌질이들 겁주며 지껄이는 버블과는 그 내용과 격이 완전히 다른거지.

근데 우짤까나….그 잘나가던 일본도....달이 차면 기우는게 만고불변의 진리이지?

89년 일은총재로 취임한 미에노 야스시가 그간 버블의 동력이었던 금융완화정책을 금융긴축정책으로

급격하게 바꾸면서 일본의 버블경기는 붕괴되기 시작하게되지. 개나 소나 사용하는 일명 잃어버린 역사가

시작된거지. 이 또,라이는 일본 내 초 과열된 경기를 식힌다는 명분으로 이미 시장 매커니즘에 따라

89년 글러벌 경제는 유럽동구권이 몰락하고 냉전종식 등 변화되기 시작하고 있고, 엔화가치와 니케이지수도

하락세로 접어들었는데 공명심에 뻘 짓을 하기 시작한 거지. 대표적인 것이 소비세 제도 도입과

토지관련 대출 총량규제가 있지. 타이밍을 완전히 잘못 선택한거야 너무 너무나도 늦게 말이야.

한국은 어때? 2007년부터 수도권 부동산을 필두로 줄줄이 흘러내려와 환율변동까지 감안하면 50 % 까지

하락되 있지? 거기다 자라보고 놀란가슴 솥뚜껑보고 놀라듯이 지난 여름 반등하자 말자

DTI다 머다 해서 줄줄이 묶어 놓았지? 지금 경기가 좋아 나빠? 일본하곤 졸라 다른거 알겠쥐?

거디다 일본 아이들이 뒈져야 한다는 하늘의 저주가 있었는지 92년 도쿄 사카와 규빈 택배회사의

정치자금 스캔들로 38년간이나 장기 집권해 오던 자민당 체제가 무너지고 군소연립정당이 집권함으로써

정치적 질서까지 무너진 상태와 맞물린 시기였지.

이와 같이 정치적 혼란기와 버블이 극에 달한 시점에서 갑작스런 금융긴축정책이 진행되자

니케이 지수부터 아작나지. 90년 1월 4만 포인트까지 가던 것이 불과 10개월 만에 2만 포인트로 반토막이 나버려.

주가가 이 지경이 되자 그간 버티며 눈치보던 일본 전 부동산도 폭락에 동참하게 되지.

93년 부터는 엄청난 불량채권의 증가를 견디다 못해 대기업과 금융기관까지 파산하게 되지.

방송에서도 본 기억이 날꺼야 일본 은행장들이 고개 숙이며 사죄하며 울고불고 하던 모습을.

일본 아이들은 이때까지만 해도 지금처럼 장기 침체로 갈 줄은 꿈에도 몰랐지. 긴가민가 하는 일본 아이들에게

98년 한국 IMF사태를 위시하여 동아시아 국가의 금융위기가 결정타를 날리면서 일본 버블은

완전히 아작 난 셈이 되지.

이 모든 역사가 저 니케이 그래표에 함축적으로 나타나 있어.

그니까 X 도 모르는 쇄,끼들이 일본 버블 지껄이며 한국 버블 어쩌구 저쩌구 육,갑하면

썩소 한방 날려주고 생업에 열중해. 한국 경제의 미래를 밝게보여 투자 하고 싶은 놈은

자기 집 가지고 먹고 살면 되고 버블이라고 지껄이는 놈들은 지금처럼 남의 집 전전하며

계속 지껄이며 살면 되 그게 시장의 본래 모습이거든.

그럼 나 간다….애들아…..추천 한방은 날려줘도 아깝지는 않치??

인쇄하기