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서부T&D(006730)저점을 줄때마다 물량 모아둘 기회로 보이며 이후 전망 및 대응전략. 2026/01/30 14:05

개미신사

코스닥 상장사 서부T&D(17,060원 ▲1,260 +7.97%)(서부티엔디)가 추진하는 서울 원효전자상가 건물 재건축이 속도를 낼 전망이다. 거주자 91% 동의를 확보하면서다. 서부티엔디는 호텔 사업과 여러 개발 사업을 진행해 외형을 넓히고 있다.

1월19일 투자은행(IB) 업계에 따르면 원효전자상가 재건축 거주자 찬성률 91%를 얻었다. 재건축에 착공할 수 있는 허들인 '거주자 75% 이상 동의'를 얻어 재건축 논의가 중단된지 6개월만에 재추진된다. 원효전자상가 재건축 논의는 작년 5월에 시작했다. 2개월 만에 주민의 반대로 한 번 무산됐다가 이후 논의를 통해 주민의 높은 찬성표를 얻었다.

원효전자상가는 서울시 원효로 3가 51-15외 16필지 등으로 도시관리계획 특별구역이다. 호실은 499개, 대지면적은 8950.6㎡다. 상가 입주민은 물론이고, 등기상으로 이 구역에 포함된 아파트 거주자의 동의를 얻어야 사업을 추진할 수 있다. 원효전자상가 부지에 있는 토지와 건축물 등 총 소유자가 300명에 달해 거주자 동의에 어려움을 겪었다.

토지면적 동의율도 조만간 충족할 것으로 기대된다. 대지(토지면적) 지분율은 용산구청 30%, 원효전자상가 19.35%, 서부티엔디 14.89%, 제신물산 5.25% 등이다. 나머지 30.5%는 개인과 법인이 나눠 갖고 있다. 이중 토지면적 지분율이 가장 큰 용산구청의 동의를 앞두고 있다. 해당 토지는 행정재산으로 분류돼 있어서 변환하는 작업도 필요하다.

이번 사업의 프로젝트 관리자(PM)는 서부티엔디가 맡을 것으로 보인다. 4월 말 개최 예정된 총회에서 비영리법인인 재건축추진위원회 설립과 임원 선출, PM 지정 등을 결의하게 된다.

IB업계 관계자는 "용산구청과 협상까지 마무리되면 완공까진 일반적으로 소요되는 시간보다 2년가량 빠른 7~8년 걸릴 것으로 추정된다"며 "시공을 위한 프로젝트파이낸싱(PF)는 3년 안에 일으킬 것"이라고 말했다.

증권가에서는 원효상가 재건축 뿐 아니라 서울 용산에 위치한 그랜드머큐어, 노보텔스위트, 노보텔 등 호텔 사업의 투숙률(OCC) 상승 여력이 높다고 본다. 환율 약세로 가격부담은 낮아진 상황에서 올해 에어비앤비 규제로 서울 호텔 객실 수요가 증가할 수 있어서다. 서부티엔디의 개발사업인 용산 나진 상가와 신정동 도시첨단물류복합단지 등도 수익을 낼 것으로 주목받는다. 투자부동산 재평가를 통한 재무 개선과 분양·운영 수익 등이 손익에 추가될 것으로 예상된다.

한국거래소에 따르면 이날 서부티엔디는 전일 대비 210원(1.53%) 오른 1만3950원으로 장을 마감했다. 5거래일 연속 상승했다. 지난달 12일에는 1만5800원으로 52주 신고가를 경신했다.

서부티엔디(006730, 서부T&D)는 '서부트럭터미널 도시첨단물류단지'의 복합쇼핑몰 '스퀘어원 서울' 인테리어 설계 디자인을 올 1월6일 공개했다. 지난해 11월4일 기공식을 개최한 '서부트럭터미널 도시첨단물류단지' 개발사업은 총 연면적이 약 79만1903㎡에 달하는 대규모 복합개발 프로젝트다. 첨단 물류시설과 함께 △복합쇼핑몰 △주거(총 997세대, 공공임대주택 98세대 포함) △공공기여시설이 함께 들어선다. 총 사업비는 약 2조원 이상으로 추산된다.

이와 함께 서부티엔디는 지난해 11월11일 삼성물산과 래미안 브랜드를 포함한 주거시설 개발을 위한 사업추진협약을 체결한 데 이어, 같은 해 12월24일 물류시설 및 복합쇼핑몰로 구성된 복합시설용지에 대해 서울시 건축심의를 통과하며 사업을 본격화했다.단지 내에는 풀필먼트센터, 콜드체인센터, 공유창고 등 첨단 물류시설이 구축돼 상품 입고부터 보관·분류·배송까지 전 과정을 단지 내에서 처리하는 차세대 스마트 물류 인프라가 조성될 예정이다. 이를 통해 서울 도심 물류 효율성을 획기적으로 높이고 교통·환경 부담 완화 효과도 기대된다.

특히 지역에 부족했던 판매시설과 복합쇼핑몰, 업무·문화·휴식 공간이 함께 조성되면서 주민 생활 편의가 크게 개선될 전망이다. 이와 함께 지역 상권 활성화는 물론, 대규모 고용 창출 효과도 예상된다.연면적 25만4696㎡ 규모의 복합쇼핑몰 '스퀘어원 서울' 인테리어 계획설계는 'iF 디자인 어워드(iF Design Award)', '레드닷 디자인 어워드(Red Dot Design Award)', '2024년 한국건축가협회 건축상' 등 다수의국내외 수상 경력을 보유한 레스건축이 지하 2층~지상 4층을 맡았다.대형 상업공간의 디자인을 리딩하고 있는 은민에스엔디는 지상 5층~7층을 담당해 서부티엔디와 함께 지난 1년 동안 설계를 진행했다.쇼핑몰의 중심에는 4개 층 높이의 초대형 상징 구조물 '빅리프(Big Leaf) 아트리움'이 조성된다. 본 아트리움은 처음 시도되는 새로운 복합문화공간으로 '쇼핑을 위한 서식지'라는 개념에서 출발, 이용자들이 자연 속에서 머무르는 듯한 경험을 실내에서 누릴 수 있도록 기획되었다. 아트리움 공간의 거대한 꽃잎이 겹겹이 피어오르는 초현실적인 형상의 조형물과 함께 천장에서 떨어지는 폭포가 공간 디자인과 결합돼 시간과 계절의 변화에 따라 새로운 경험을 제공한다. '빅리프 아트리움'은 단순한 조형물을 넘어 방문객의 체류 경험의 깊이를 확장하는 공간으로 기능하며, 새로운 쇼핑몰의 핵심 아이덴티티 역할을 할 것으로 보인다.최상층부인 6~7층에는 대형 워터폴(폭포형 수공간)을 중심으로 한 푸드코트와 식음료(F&B) 테라스가 조성될 예정이다. 자연석과 수목, 낙수, 자연광이 어우러진 이 공간은 단순한 식사 공간을 넘어 '도심 속 자연에서의 휴식'이라는 컨셉을 구현하며, 고객에게 새로운 감성적 경험을 제공할 예정이다.워터폴을 통해 형성되는 물의 흐름과 자연스러운 분위기는 방문객이 공간을 이용하는 동안 시선과 움직임이 부드럽게 이어지도록 돕는다. 이러한 경험적 요소들은 쇼핑몰 상층부의 매력을 강화하고, 고객의 체류 시간을 높이는 중요한 역할을 할 것으로 기대된다. 또한 테라스 공간은 계절과 시간대에 따라 다채로운 분위기를 연출할 수 있어, 다양한 고객층에게 지속적인 방문 동기를 제공하는 상징적인 F&B 명소로 자리매김할 전망이다.서부티엔디 관계자는 "쇼핑몰 방문객의 쇼핑, 식사, 휴식, 이동의 모든 과정이 '자연의 흐름' 안에서 연결되는 새로운 체류형 상업공간을 구현하겠다"며 "2030년 준공을 목표로 사업 전반의 완성도를 높이며 책임 있는 사업 추진에 최선을 다하겠다"고 말했다.

서부T&D는 지난 12월30일 오전 10시 45분 현재 전거래일보다 7.92% 상승한 13490원에 거래되고 있다.

서부T&D가 용산 부동산 가치 재평가에 나설 것으로 알려지면서 보유가치 증대 기대감에 매수세가 몰리고 있는 것으로 보인다.

12월29일 서부T&D는 IFRS 기준에 의거해 자산의 실질적인 공정가치 반영을 위해 자산재평가를 한다고 공시했다. 자산 및 자본증대 효과를 통한 재무구조 개선도 재평가 목적이라고 밝혔다.

보도에 따르면, 서부T&D가 부동산 자산에 대해 대대적인 자산재평가를 실시한다. 현재 장부가만 2조7000억원에 달한다.

서부T&D는 용산구 소재 서울드래곤시티호텔 122개호실을 비롯해 신정동, 원효로, 한강로, 수송동, 을지로5가, 도화동 등 서울 소재 부동산과 함께 인천 동춘동 보유 부동산에 대해 자산재평가를 실시키로 했다고 29일 공시했다.

작년 11월30일 기준 장부가는 2조7223억원에 달한다. 서부T&D는 K-IFRS(한국채택국제회계기준)에 따라 자산의 실질적인 공정가치를 반영하고, 자산 및 자본 증대효과를 통해 재무구조를 개선하기 위한 것이라고 밝혔다. 보유 토지를 보면 서울 양천구 신정동의 8만㎡, 서울 용산구 원효로·한강로의 토지 2900㎡를 보유하고 있어 시가대로 자산이 평가될 수 있다면 재무재표 개선 효과가 클 것으로 예상할 수 있다.

문소영 NH투자증권 연구원은 “한일령·환율약세·에어비앤비 규제로 내년 호텔 실적에 우호적인 환경이 조성된 가운데 나진상가·신정동 개발이 구체화되면 앞으로 실적추정치를 상향할 가능성이 존재한다”며 “올해 서부T&D가 호텔업종으로 주목받았다면 이제는 토지개발에 주목할 때”라고 분석했다.

시중에 돈이 많이 풀리는 유동성 확대 국면이 이어지면서 자산주가 재평가받을 것이란 기대가 커지고 있다. 기업이 보유한 부동산 가치가 상승하면서 자산 재평가가 이뤄질 것이라는 논리다. 시장 전문가들은 부동산 가치 상승과 함께 보유 부지 개발로 수익이 발생할 수 있는 기업에 주목할 필요가 있다고 조언한다.

작년 12월10일 한국거래소에 따르면 서부T&D는 최근 한 달 동안 26.74% 상승했다. 서부T&D는 서울 드래곤시티 등 호텔과 복합쇼핑센터를 운영하는 부동산 개발 회사다. 인천 최대 쇼핑몰인 스퀘어원 등도 운영하고 있다. 이 밖에 용산구 나진상가에 대규모 부지를 보유한 대표적 자산주다. 중·일 관계가 악화해 한국 관광 수요가 늘어날 것이란 기대도 서부T&D 주가를 밀어 올렸다.경산, 울산 등에 대규모 토지를 보유한 아이에스동서 역시 최근 한 달 동안 19.42% 상승했다. 이 회사의 주가순자산비율(PBR)은 0.43배에 불과하다. 기업이 보유한 자산 가치에 비해 시가총액이 절반에도 미치지 못한다는 의미다. 박세라 신영증권 연구원은 “아이에스동서의 재고자산 가치는 1조3000억원 수준”이라며 “주가가 기업 청산가치에도 미치지 못하는 만큼 절대적인 저평가 구간”이라고 분석했다. 아이에스동서 시총은 이날 기준 6309억원이다.최근 주식시장에서 주목받은 강남권 고속버스터미널 복합개발 사업도 자산주가 재평가받은 대표적 사례다. 서울시가 신세계센트럴과 서울고속버스터미널이 제출한 대규모 개발안을 바탕으로 사전 협상에 들어가자 해당 자산 지분 16.7%를 보유한 2대 주주 천일고속 주가가 한 달여 만에 9배 넘게뛰기도 했다. 서울고속버스터미널 지분 0.17%를 보유한 동양고속(518.89%), 인근에 부지를 보유한 대성산업(41.94%) 등의 주가도 동반 급등했다. ◇“자산주 재평가될 것”자산주가 주목받는 건 기업이 보유한 부동산이 언젠가 재평가받을 것이란 기대 때문이다. 대표적인 근거는 통화량 증가다. 한국은행이 집계하는 지난 9월 통화량(M2)은 작년 동기 대비 8.5% 늘어난 4430조5000억원을 기록했다. 상승폭 기준으로 2022년 6월 이후 최대다. M2는 현금과 요구불예금, 머니마켓펀드, 2년 미만 정기 예·적금 등 현금과 비슷한 광의의 통화다.풍부한 유동성이 부동산 가치를 끌어올릴 것이라는 게 전문가들의 예상이다. 류태환 유진투자증권 연구원은 “시장금리가 소폭 반등하고 있지만 통화량이 늘어 시중 유동성은 여전히 풍부한 상태”라며 “정부의 재정 확장 기조가 이어지면 상장사가 보유한 부동산 자산 가치가 올라갈 것”이라고 전망했다.개발을 통해 부지 가치를 수익원으로 변화시키는 기업에 주목하라는 조언도 나온다. 조정현 IBK투자증권 연구원은 “도심 핵심 입지에 있는 유휴부지의 개발 가시성이 높아지면 시장에서 주가가 강력하게 재평가받는 현상이 반복되고 있다”고 설명했다. 류 연구원도 “보유 부지를 분양 상품으로 개발하면 회계기준에 따라 매출이 증가하는 효과가 있다”며 “영업실적 개선 효과도 누릴 수 있다”고 말했다.조 연구원은 재평가 가능성이 있는 종목으로 롯데칠성과 하림지주를 꼽았다. 롯데칠성은 토지 가치가 최대 4조원으로 추정되는 서울 서초동 부지에 최고 250m 수준의 고밀도 복합업무시설 개발을 검토하고 있다. 하림지주는 100% 자회사인 하림산업을 통해 양재동 부지에 물류·주거·업무 등을 결합한 복합단지 개발을 추진하고 있다.

작년 3분기 연결기준 매출액은 700.51억으로 전년동기대비 55.81% 증가. 영업이익은 212.43억으로 71.08% 증가. 당기순이익은 340.05억으로 16.69억 적자에서 흑자전환.

연결기준 3분기 누적매출액은 1676.47억으로 전년동기대비 29.00% 증가. 영업이익은 454.50억으로 41.33% 증가. 당기순이익은 297.28억으로 74.28억 적자에서 흑자전환.

2024년 연결기준 매출액은 1874.79억으로 전년대비 10.83% 증가. 영업이익은 479.86억으로 28.91% 증가. 당기순이익은 646.54억으로 56.15% 감소.

관광호텔업(객실, 식음료수입 등), 쇼핑몰운영(판매수수료, 임대관리수입 등), 물류시설운영(임대관리수입, 화물정류장수입), 석유류판매(유류판매수입) 등을 영위하는 업체. 서울의 중심, 용산에위치한 1,700개 객실 규모를 갖춘 국내 최초 호텔플렉스 서울드래곤시티(Seoul Dragon City) 운영중.

최대주주는 엠와이에이치 외(53.03%) 상호변경 : 서부트럭터미날 -> 서부T&D(10년7월).

2023년 연결기준 매출액은 1691.62억으로 전년대비 25.04% 증가. 영업이익은 372.24억으로 94.03% 증가. 당기순이익은 1474.47억으로 480.25% 증가.

1998년 12월1일 95원에서 바닥을 찍은 후 2015년 7월16일 16777원에서 최고가를 찍고 조정에 들어간 모습에서 2020년 3월19일 3011원에서 마무리한 이후 2022년 4월27일 10218원에서 고점을 찍고 밀렸으나 작년 4월4일 5020원에서 저점을 찍은 모습입니다. 이후 크고 작은 등락을 보이는 가운데 점차 저점과 고점을 높혀오는 중으로, 이제부턴 저점을 줄때마다 물량 모아둘 기회로 보여집니다.

손절점은 15850원으로 보시고 최대한 저점을 노리시면 되겠습니다. 16500원 전후면 무난해 보이며 분할매수도 고려해 볼수 있겠습니다.목표가는 1차로 18200원 부근에서 한번 차익실현을 고려해 보시고 이후 눌릴시 지지되는 저점에서 재공략 하시면 되겠습니다. 2차는 20000원 이상을 기대 합니다.

감사합니다.

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